[摘要] “广西南宁率先采取了一个不同的政策，这表明，住房的区域化特征已经开始政策化了。这是一件非常大的事情。”29日，中国社会科学院副院长李扬在《中国房地产发展报告》发布会上说。
“广西南宁率先采取了一个不同的政策，这表明，住房的区域化特征已经开始政策化了。这是一件非常大的事情。”29日，中国社会科学院副院长李扬在《中国房地产发展报告》发布会上说。
南宁市住房保障和房产管理局日前出台购房新政，从4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭，可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。
这意味着，南宁率先冲破了“一刀切”的限购政策，开始根据本区域的实际情况，顺应房地产市场的发展需求。
“迄今为止，我们的住房调控就是房价调控为主，是不是有点偏颇？”李扬说，对于房地产市场还是要有其他的调控手段，如住房政策的区域性问题，从中央到地方不宜都是同一个政策。
中国社会科学院城市发展与环境研究所课题组当日发布的实时研究结果预测，2014年房地产市场交易量仍可能与上年基本持平，甚至略有增长，房价可能保持小幅增长，但城市之间、地区之间市场分化加剧。
房地产进入一个新时期
“经过十余年的发展，中国房地产市场到了一个新的时期。”李扬说，所谓“进入一个新的时期”，因为有三个因素发生了重大的变化：
李扬说，首先是我国城镇化战略发生了重大调整。过去是城里人出于自己的立场和眼光考虑、规划城镇化。十八届三中全会要求从城乡一体化的角度来观察城镇化。既要大力推进农村新型产业组织的发展，又要让农民获得土地的权利，包括土地承包权、农村建设用地权和宅基地权，并且让农民获得土地的权利可以流转。这完整地构成了一个新型的城乡一体化的土地市场。
“很多分析人士说，中国的房地产市场还有10年辉煌，甚至更长时间的辉煌，基本的论据就是，中国城镇化还会有15年到20年，每年有1000多万人要当城里人，他们要住房。”李扬说，“那么，万一农民不愿意当城里人呢？不愿意用交换土地权利的方式来成为城里人，这样一个假设就要重新审视。而这个情况其实已经发生了。”
一个多月前，李扬曾到一些县里面调研，当地农民明确告诉他，“不想当市民。”
李扬说，导致房地产市场会发生变化的第二个原因在于，住宅市场是个高度区域化的市场。决定住房价值的是位置，这决定了房地产市场在分化。
房地产市场发生重大变化的第三个因素是技术性原因。李扬说，本届政府宣布2014年6月启动房地产登记系统，之后，不仅房地产市场的情况会水落石出，政府也会进行精准的调控。
李扬认为，上述这些变化对房地产市场的走势会产生非常大的影响，未来，有的地方房地产价格可能涨，有些地方可能跌。也不排除部分区域、部分金融机构问题会突出一些。但从目前的情况看，还在可控的范围内。
“具体房价涨幅取决于房地产调控政策和资本市场取向。”上述课题组表示，如果过量住房持有税等持有环节调控政策能及时出台，将对存量住房供应形成释放效应，也对投资投机性需求形成挤压效应，将能大大缓解房产特别是住房供需矛盾，房价涨幅将大大缩小。
房地产政策地方“微调不断”
去年3月，国办17号文（俗称新“国五条”及实施细则）出台，成为国家房地产调控的转折点。在这以后，调控的理念、方向、工具，均出现了一些大的变化。
中国社会科学院城市发展与环境研究所副研究员李恩平介绍，从中央政府角度看，弱化短期调控理念，强化了长效机制的建设，改变了2003年以来房地产领域几乎每年一到两项国发和国办发文件的短期化调控传统，同时在土地、金融等相关领域制度建设不断跟进，如不动产登记、以房养老、建设用地规范、小产权房政策等。
但李恩平等人的研究发现，“地方政府微调不断，调控方向也在不断分化。”
首先各个地方对新“国五条”的跟进程度出现了明显差异，真正出台实施细则的只有十多个城市。尽管北京、上海、郑州等城市实施了相对紧缩的政策，但温州等城市也出台了一些需求刺激政策，调控方向分化很明显。
李恩平对本报记者说，就房地产政策的方向，课题组做了两点预期。是调控难度增大，国家有可能实施双向调控。调控政策取向可能以维持房地产市场稳定为目标，既要防止房价过快增长，也要防止房价震荡下跌。
第二是调控政策将进一步强化差异化和多元化。具体的调控措施将强化城市分类条件，根据各分类城市的标准实施差异化的调控政策，调控措施也将更多体现针对不同人群的多元化方向。
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